Ifraz işlemi TSM ne demek?

Ifraz İşlemi ve TSM: Ne Anlama Geliyor?

Eğer bir gayrimenkul sahibiyseniz veya alım satım işlemleriyle ilgileniyorsanız, karşınıza çıkan "ifraz işlemi" ve "TSM" terimleri kafa karıştırıcı olabilir. Gelin, bu konulara hızlıca dalalım ve ne anlama geldiklerini netleştirelim.

İfraz İşlemi: Parsel Bölme Sanatı

İfraz işlemi, en basit tabirle, mevcut bir parselin daha küçük parsellere bölünmesi işlemidir. Diyelim ki çok büyük bir araziniz var ve bunun bir kısmını satmak ya da üzerine farklı yapılar inşa etmek istiyorsunuz. İşte bu noktada ifraz devreye giriyor. İmar mevzuatına uygun olarak, mevcut parselin belirli koşullar altında (örneğin, minimum parsel büyüklüğü, yol cephesi gibi) yeni ve yasal olarak tanımlanmış parsellere ayrılmasıdır. Bu, aslında bir nevi parselin "kendi içinden yeni kimlikler yaratması" gibi düşünebilirsin.

Neden İfraz Yapılır?

• Arsa Satışı: Elinizdeki büyük bir arazinin tamamını satmak yerine, daha küçük ve yatırımcılar için daha cazip parçalar halinde satmak isteyebilirsiniz. Örneğin, 10.000 m²'lik bir arazinizi ifraz ederek 2.000'er m²'lik 5 ayrı parsel haline getirebilirsiniz.
• Yapılaşma: Farklı projeler veya birden fazla yapı inşa etmek istediğinizde, her bir yapı için ayrı bir parsel oluşturmak mantıklı olabilir. Bu, imar planlarına uyumu kolaylaştırır ve yasal süreçleri daha şeffaf hale getirir.
• Miras Paylaşımı: Miras yoluyla intikal eden bir gayrimenkulün mirasçılar arasında paylaştırılması gerektiğinde, ifraz işlemi ile her bir mirasçıya düşecek kısım yasal olarak ayrı bir parsel haline getirilebilir.

Deneyimlerime göre, ifraz işleminin en kritik noktası, bölünecek parselin imar planları ve yönetmeliklerine tamamen uygun olmasıdır. Örneğin, bir bölgede minimum parsel büyüklüğü 500 m² ise, siz 400 m²'lik parseller oluşturamazsınız. Bu tür durumlarda, belediyenin ilgili birimlerinden (imar müdürlüğü gibi) gerekli izinlerin ve projelerin hazırlanması şarttır. Genellikle bu süreç, harita mühendisleri veya harita kadastro teknikerleri tarafından yürütülür.

TSM: Tapu Sicil Müdürlüğü'nün Rolü

Peki, bu ifraz işlemi sonucunda oluşan yeni parsellerin yasal zemini nasıl oluşturuluyor? İşte burada da TSM, yani Tapu Sicil Müdürlüğü devreye giriyor. TSM, gayrimenkullerin mülkiyet haklarının kaydedildiği, güncellendiği ve korunduğu devlet kurumudur. İfraz işlemi tamamlandıktan sonra, yeni oluşan her parselin tapu kütüğünde ayrı bir kaydı oluşturulur. Bu, yeni bir tapu senedinin düzenlenmesi anlamına gelir.

TSM'nin Süreçteki Yeri:

• Tapu Tescili: İfraz işlemi sonucunda hazırlanan proje ve ilgili belgeler TSM'ye sunulur. TSM, belgeleri inceler ve yeni oluşan parselleri tapu siciline tescil eder. Bu tescil ile birlikte yeni parsellerin kendilerine ait tapu kayıtları aktif hale gelir.
• Mülkiyet Değişiklikleri: Eğer ifraz işlemi bir satış veya bağış gibi bir mülkiyet devri ile birlikte yapılıyorsa, bu devir işlemleri de TSM nezdinde gerçekleştirilir.
• Kadastral Bilgilerin Güncellenmesi: İfraz, taşınmazın geometrisini ve sınırlarını değiştirdiği için, kadastral bilgilerin güncellenmesi de TSM'nin gözetiminde yapılır.

Pratik İpucu: TSM'deki işlemler genellikle yoğun olabilir. Randevu sistemlerini takip etmek ve gerekli tüm belgeleri eksiksiz hazırlamak, süreci hızlandırmanıza yardımcı olacaktır. Ayrıca, TSM'ye başvurmadan önce ilgili belediyeden ifraz onayının alınmış olması gereklidir.

İfraz ve TSM İlişkisi: Bir Bütünün Parçaları

Gördüğünüz gibi, ifraz işlemi ve TSM birbirini tamamlayan iki önemli adımdır. İfraz, fiziksel olarak bir parselin bölünmesini sağlarken, TSM bu bölünmenin yasal olarak tanınmasını ve tescil edilmesini sağlar. Bir olmadan diğeri tam anlamıyla işlevsel olamaz.

Deneyimlerime göre, bu iki sürecin birbiriyle uyumlu yürütülmesi, olası hukuki sorunları ve gecikmeleri önler. Örneğin, bir harita mühendisi tarafından hazırlanan ifraz projesi, TSM'deki tescil işlemleri için gerekli olan teknik detayları içermelidir. Bu uyum, sürecin sorunsuz ilerlemesinin anahtarıdır.

Özetle: Ne Yapmalısın?

Eğer bir gayrimenkul üzerinde ifraz işlemi düşünüyorsan, ilk adımın ilgili belediyenin imar müdürlüğü ile iletişime geçerek bölgenizdeki imar durumunu ve ifraz için geçerli olan şartları öğrenmek olmalıdır. Ardından, bu işlemi yürütebilecek yetkin bir harita mühendisi veya kadastro teknikerinden destek alman en doğrusudur. Bu uzmanlar, ifraz projesini hazırlayacak ve gerekli izin süreçlerini takip edecektir. Son adımda ise, onaylanmış proje ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurarak yeni parsellerin tescilini sağlayacaksın.