🗞️ Manisa Haber

Ev satışında gelir vergisi ne kadar?

20 Haziran 2025 Manisa Haber

Ev Satışında Gelir Vergisi: Nelere Dikkat Etmeli?

Ev satışı yapmayı düşünüyorsun ve aklında en çok "gelir vergisi ne kadar çıkacak?" sorusu var, değil mi? Boş lafı sevmem, hemen girelim konuya. Türkiye'de gayrimenkul satışından elde edilen gelirin vergilendirilmesi biraz ince bir iş, ama aslında mantığı basit.

Temel kural şu: Bir gayrimenkulü edindikten sonra belirli bir süre içinde satarsan, elde ettiğin kardan vergi ödersin. Bu süre ne kadar mı? İşte burası önemli:

  • İvazsız İktisaplar (Bağış, Hediye vb.): Eğer evi miras veya hibe yoluyla edindiysen, ne kadar süre sonra satarsan sat, kar elde ettiğin kısım üzerinden vergi ödemezsin. Bu durum sana bir avantaj sağlar.
  • Diğer İktisaplar (Satın Alma, Takas vb.): Eğer evi satın aldıysan veya takas yoluyla edindiysen, evi iktisap ettiğin tarihten itibaren beş yıl içinde satarsan vergiye tabi olursun. Ama evi iktisap ettikten beş yıl geçtikten sonra satarsan, elde ettiğin kar üzerinden vergi ödemezsin. Bu "beş yıllık süre" en kritik nokta, aklında bulunsun.

Vergilendirilecek Kazanç Nasıl Hesaplanır?

Vergi, evin satış fiyatından değil, elde ettiğin "değer artış kazancı" üzerinden hesaplanır. Peki bu kazanç nasıl bulunur? Gayet basit aslında:

Değer Artış Kazancı = Satış Fiyatı - (Evin Alış Bedeli + Satış Masrafları + Satış Giderleri)

Şimdi burayı biraz açalım:

  • Evin Alış Bedeli: Evi aldığında ödediğin paranın kendisi. Faturasını, tapu harcı makbuzunu sakın kaybetme, bunlar ileride işine yarayacak en önemli belgeler.
  • Satış Masrafları ve Giderleri: Evi satarken yaptığın masraflar düşülür. Bunlar neler olabilir?
    • Emlak komisyonu ödediysen.
    • Evi satmak için yaptırdığın tadilatların faturaları (ama bu tadilatların doğrudan satışa yönelik ve belgelenebilir olması lazım, evi satmak için yaptığın lüks bir yeniden döşeme değil yani).
    • Tapu masrafları, noter masrafları gibi satışla doğrudan ilgili giderler.

Önemli Not: Alış bedeli olarak, enflasyondan kaynaklanan değer artışları genellikle dikkate alınmaz. Yani evi 100 bin liraya alıp 1 milyon liraya satsan bile, enflasyonu düşerek maliyeti 100 bin lira olarak kabul edilir. Ama bu durum, elde ettiğin kazancı azaltmak için bazı yolların olduğunu da gösteriyor.

Deneyimlerime göre, özellikle uzun süre elde tutulan ve önemli bir değer artışı gösteren konutlarda, alış bedelini yüksek göstermek için kullanılan "yeniden değerleme" gibi yöntemler bazen vergi avantajı sağlayabilir. Ancak bu konuda mutlaka bir mali müşavirle görüşmelisin. Kendin yapmaya kalkarsan hata yapabilirsin.

Vergi Oranları ve Beyanname Süreci

Elde ettiğin değer artış kazancı üzerinden ödenecek vergi, Gelir Vergisi tarifesine göre hesaplanır. Bu tarifeler her yıl güncellenir, yani güncel oranları öğrenmek için Maliye Bakanlığı'nın web sitesine veya bir mali müşavire başvurman en doğrusu. Ama kabaca:

  • Kazancın ilk dilimi için nispeten düşük bir oran uygulanır.
  • Kazancın artmasıyla birlikte vergi oranları da artar.

Bir Örnek Verelim: Diyelim ki evi 100.000 TL'ye almışsın, 5 yıl içinde 500.000 TL'ye satmışsın. Sattın ve evin alış bedelini gösteren belgelerin tam. Üzerine satışla ilgili de 10.000 TL masrafın olmuş. Net kazancın 500.000 - 100.000 - 10.000 = 390.000 TL. Bu 390.000 TL üzerinden o yılın Gelir Vergisi tarifesine göre vergi hesaplanacak.

Beyanname Zamanı: Eğer vergiye tabi bir satış yaparsan, bunu ilgili yılın Mart ayında Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan etmen gerekiyor. Beyannameyi pişmanlıkla veya eksik verirsen cezalarla karşılaşabilirsin. Bu süreyi kaçırmamak çok önemli.

Pratik İpuçları ve Öneriler

Bu süreçte hem yasalara uyum sağlamak hem de olası vergi yükünü hafifletmek için birkaç önerim var:

  • Belgeleri Sakla: Evi ilk aldığın zamanki tüm belgeleri (fatura, tapu harcı makbuzu, sözleşmeler) özenle sakla. Bunlar, senin en büyük güvencen.
  • Satış Masraflarını Belgele: Evi satmak için yaptığın her harcamayı (emlakçı komisyonu, küçük tadilatlar, noter masrafları) faturalandır. Kimse kimseye bedava iş yapmaz, aldığın her hizmetin belgesini iste.
  • Beş Yıl Kuralını Unutma: Eğer evi 5 yıl içinde satmayı düşünüyorsan, satış planını ona göre yap. Bazen 5 yılın dolmasını beklemek, ödeyeceğin vergi miktarını sıfırlayabilir.
  • Mali Müşavir Desteği Al: Özellikle ilk kez bu işi yapıyorsan veya elindeki gayrimenkulün değeri yüksekse, mutlaka profesyonel bir mali müşavirden destek al. Onlar güncel mevzuata hakimdir ve sana en doğru yolu gösterebilirler. Bu, uzun vadede hem zaman hem de para kazandırır.
  • Yeniden Değerleme ve Maliyet Artırma Yöntemleri: Belirli şartlarda, gayrimenkulün maliyetini güncelleyerek veya küçük iyileştirmelerle maliyetini artırarak vergi matrahını düşürmek mümkün olabilir. Bu detaylı bir konu ve mutlaka bir uzmana danışarak hareket etmelisin.

Unutma, her durum kendine özgü olabilir. Bu nedenle, kendi durumunu bir mali müşavirle görüşerek netleştirmen en sağlıklısı olacaktır.