Inşaatta müteahhitin sorumluluğu kaç yıldır?

Müteahhit Sorumluluğu: İnşaat Sonrası Nelere Dikkat Etmelisin?

Yeni bir eve taşındın, her şey yolunda gidiyor derken bir de baktın ki duvarda çatlaklar oluşmuş, belki su akıtıyor, belki de bir yerlerde sesler geliyor. İşte tam bu noktada müteahhitin sorumluluğu devreye giriyor. Bu sorumlulukların süresi ve sınırları var. Tecrübelerime göre bu konularda net bilgi sahibi olmak, ileride yaşayabileceğin sorunları önlemenin ilk adımıdır.

İnşaat Hataları ve Müteahhitin Yasal Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu'na göre, bir yapının ayıplı olması durumunda satıcı (yani müteahhit) alıcıya karşı sorumlu tutulur. Bu sorumluluk, yapının teslim tarihinden itibaren başlar ve belirli sürelerle sınırlıdır. Bu süreler, ayıp türüne göre farklılık gösterir. En çok karşılaşılan ayıp türleri ve bu konudaki süreler şunlardır:

• Hafif Kusurlar (Giderilebilir Ayıplar): Örneğin küçük bir sıva dökülmesi, boyada iz kalması gibi durumlar. Bu tür kusurlarda, tespit tarihinden itibaren 6 ay içinde bildirimde bulunman gerekir.
• Ağır Kusurlar (Giderilemeyen Ayıplar): Binanın temelinde, taşıyıcı sisteminde veya statiğinde oluşan ciddi sorunlar, su yalıtımının tamamen hatalı yapılması gibi durumlar. Bu tür ayıplarda, satıcıya karşı dava açma süresi, ayıp daha önce bildirilmişse bildirim tarihinden itibaren, bildirilmemişse teslim tarihinden itibaren 2 yıldır.
• Yapının Bütünlüğünü Bozacak veya Sağlamlığını Etkileyecek Kusurlar: Bu durumlar, yani binanın depremde yıkılmasına neden olabilecek kadar ciddi statik hatalar veya büyük ölçüde su sızdırması gibi durumlarda müteahhitin sorumluluğu çok daha uzundur. Bu tür temel kusurlarda, dava açma süresi, ayıp daha önce bildirilmişse bildirimden, bildirilmemişse teslim tarihinden itibaren 5 yıldır.
• Gizli Ayıplar: İlk bakışta fark edilemeyen, ancak zamanla ortaya çıkan kusurlar. Örneğin, sonradan fark edilen bir boru kaçırması veya içerideki izolasyonun eksikliği gibi. Gizli ayıplarda ise, ayıp ortaya çıktığı tarihten itibaren 6 ay içinde bildirimde bulunup, en geç teslim tarihinden itibaren de 5 yıl içinde dava açma hakkın bulunur.

Önemli bir nokta: Bu süreler genel kurallardır. Eğer sözleşmende bu sürelerden daha uzun bir garanti süresi belirtilmişse, elbette o süre geçerlidir.

Senin Hakların ve Yapman Gerekenler

Eğer bir inşaat hatasıyla karşılaşırsan, panik yapma. Öncelikle yapman gerekenler şunlar:

• Tespit ve Belgeleme: Oluşan kusuru detaylıca fotoğrafla veya video ile kaydet. Mümkünse tanık da bulundur.
• Bildirim: Müteahhidi yazılı olarak bilgilendir. İlgili noter aracılığıyla göndereceğin bir ihtarname en etkili yoldur. Bu, hem ispat kolaylığı sağlar hem de hukuki süreci başlatır.
• Uzman Görüşü Al: Özellikle ciddi sorunlarda, bir yapı denetim firması veya konusunda uzman bir inşaat mühendisinden rapor al. Bu rapor, taleplerini güçlendirecektir.
• Süreyi Kaçırma: Belirtilen yasal süreler içinde hareket ettiğinden emin ol. Bir gün bile gecikme, hakkını kaybetmene neden olabilir.

Müteahhitin Sorumluluğunu Daraltan veya Kaldıran Durumlar

Elbette müteahhitin her kusurdan sorumlu olacağını düşünmek doğru değil. Bazı durumlarda sorumluluk ortadan kalkabilir veya azalabilir:

• Kullanıcı Hatası: Eğer oluşan sorun, senin evin kullanım şeklinden kaynaklanıyorsa, müteahhit sorumlu tutulamaz. Örneğin, binanın statiğini etkileyecek şekilde duvar kırmak gibi.
• Beklenmedik Durumlar: Doğal afetler (aşırı büyük deprem, sel gibi) sonucunda oluşan hasarlarda, kusurdan ziyade mücbir sebep söz konusu olabilir.
• Tüketici Kusuru: Yapının tesliminden sonra senin veya senin yönlendirdiğin kişilerce yapılan tadilatlarda oluşan kusurlar müteahhitten talep edilemez.

Deneyimlerime göre, birçok kişi müteahhitle doğrudan konuşup sorunu çözmeye çalışıyor. Bu iyi niyetli bir yaklaşım olsa da, hukuki açıdan ispatlanabilirlik açısından yazılı bildirim ve resmi yollar her zaman daha güvenlidir.

Olası Çözüm Yolları

Müteahhitin sorumluluğu altına giren bir kusur tespit ettiğinde, birkaç farklı çözüm yolu izleyebilirsin:

• Tamir veya Değiştirme Talebi: Müteahhitten ayıbın giderilmesini (tamir edilmesini veya değiştirilmesini) isteyebilirsin.
• Fiyat İndirimi: Kusur senin için büyük bir sorun teşkil etmiyorsa, ancak evin değerini düşürüyorsa, fiyat indirimi talep edebilirsin.
• Sözleşmeden Dönme (Dönme Hakkı): Çok ciddi ve giderilemeyen ayıplarda, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirsin. Bu, genellikle mümkün olan en son çaredir.
• Tazminat Talebi: Ayıplı mal nedeniyle uğradığın doğrudan zararları tazmin etmesini isteyebilirsin.

Unutma, bu süreçlerde sakin kalmak ve doğru adımları atmak en önemlisidir. Kendi hakkını bilmek, bu tür durumlarda sana büyük bir avantaj sağlar.