Kat irtifakı tapu yerine geçer mi?

Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer mi? Cevabı Net: Hayır!

Kat irtifakı, bir gayrimenkulün henüz tamamlanmamış olduğunu, yani üzerine inşa edilecek yapının projeye uygun olarak bitirilmesi gerektiğini gösteren bir tapu kaydı türüdür. Yani, aslında henüz ortada tam olarak bir daire veya dükkan yok. Bir arsa üzerinde, ileride yapılacak bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) mülkiyet haklarının kimlere ait olacağını belirleyen bir ön kayıttır.

Peki, neden böyle bir şeye ihtiyaç duyuluyor? Genellikle inşaat halindeki projelerde, müteahhitler satışları yapmaya başlamadan önce bu belgeyi alırlar. Kat irtifakı kurulduktan sonra, inşaat ilerledikçe ve tamamlandıkça bu durum kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat mülkiyeti, yapının tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tescil edildiğini gösteren nihai tapu türüdür.

Şimdi gelelim asıl soruya: Kat irtifakı tapu yerine geçer mi? Deneyimlerime göre, kesinlikle hayır. Kat irtifakı, bitmiş bir dairenin veya dükkanın tam mülkiyetini temsil etmez. Sadece ileride size ait olacak bir payın yasal zeminini oluşturur. Bu nedenle, kat irtifaklı bir yer alırken aslında o yerin henüz tamamlanmamış bir proje olduğunu bilmeniz gerekiyor.

Neden Kat İrtifakı Yerine Geçmez? Temel Farklar Neler?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki en temel fark, yapının fiili durumudur.

• Kat İrtifakı: Yapının projelendirilmiş olduğu ancak henüz inşa edilmediği veya inşaatının devam ettiği durumu ifade eder. Tapuda, "arsa payı" olarak geçer ve size düşecek olan bağımsız bölümün numarası genellikle belirtilir ama o bölüm fiziksel olarak henüz yoktur. Örneğin, bir arsada 10 daire yapılacaksa ve siz kat irtifaklı bir yer alıyorsanız, tapunuzda "arsa payı karşılığı sözleşme" veya "kat irtifakı" şeklinde yazar ve size düşen dairenin projedeki yeri bellidir.
• Kat Mülkiyeti: Yapının tamamlandığı, iskân ruhsatının alındığı ve her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) ayrı ayrı Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tescil edildiği durumdur. Bu, sizin dairenin (veya dükkanın) tam ve eksiksiz sahibi olduğunuzu gösterir. Tapuda "daire", "dükkan" gibi bağımsız bölüm numarasıyla kayıtlıdır.

Bir örnek vermek gerekirse, diyelim ki bir müteahhitten kat irtifaklı bir daire aldınız. Bu durumda siz o dairenin henüz tam sahibi değilsiniz, sadece o daireyi yapma hakkı olan arsa payının sahibisiniz. İnşaat bitip kat mülkiyetine geçildiğinde, o daire sizin adınıza tescil edilir. Ancak kat irtifakı aşamasında, müteahhit iflas ederse veya proje yarım kalırsa durumunuz hassaslaşır.

Kat İrtifakı ile Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmelisin?

Eğer kat irtifaklı bir gayrimenkul almayı düşünüyorsan, bilinçli hareket etmen çok önemli. İşte sana birkaç pratik ipucu:

• Müteahhidi Araştır: Aldığın firmanın daha önceki projelerini, referanslarını iyice araştır. İnternetteki yorumları oku, daha önce işlem yapmış kişilerden bilgi almaya çalış. Güvenilir bir müteahhit ile çalışmak, proje riskini azaltır.
• Sözleşmeyi Dikkatle Oku: Müteahhit ile yapacağın sözleşme çok önemli. Teslim tarihi, ödeme planı, projede olası değişiklikler, cezai şartlar gibi tüm detayları anlamadan imzalamamalısın. Hatta bir avukattan destek alman en sağlıklısı olur.
• Proje Durumunu Sorgula: İnşaatın hangi aşamada olduğunu, projeye uygun ilerleyip ilerlemediğini düzenli olarak takip et. Belediyeden gerekli izinlerin olup olmadığını da kontrol edebilirsin.
• Kat Mülkiyetine Dönüşüm Sürecini Öğren: Müteahhitten, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş sürecinin nasıl işleyeceğini, bunun için ne kadar süre gerekeceğini öğren. Bu süreçte oluşabilecek ek masrafları da sor.
• Riskleri Bil: Kat irtifaklı bir alım, tamamlanmış bir gayrimenkul almaktan daha risklidir. Eğer inşaat durur veya müteahhit batarsa, paranı geri almak veya projeyi tamamlattırmak daha karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, bu tür yatırımlarda nakit akışını ve risk toleransını iyi değerlendirmelisin.

Kat İrtifakı ile Yapılan Satışlarda Ödeme ve Tescil Nasıl Olur?

Kat irtifaklı bir satışta ödeme ve tescil süreci, bitmiş bir gayrimenkul satışından farklı işler. Genellikle bir arsa payı satışı gibi düşünülür. Tapuda bu işlem, "arsa payı satışı" veya "inşaat yapım sözleşmesi" şeklinde belirtilebilir. Ödemeler, inşaatın ilerlemesine paralel olarak veya sözleşmede belirlenen vadelerle yapılır. Nihai tapu devri ise, inşaat tamamlanıp kat mülkiyetine geçildikten sonra gerçekleşir.

Özetle, kat irtifakı bir ön adımdır ve tapu yerine geçmez. Gayrimenkulün tam mülkiyetini ifade etmez. Bu tür bir alım yaparken bu gerçekleri göz önünde bulundurarak hareket etmelisin.