6306 kanun nedir?

6306 Sayılı Kanun: Kentsel Dönüşümün Temelleri

6306 Sayılı Kanun, ülkemizdeki riskli yapıların yani deprem, heyelan gibi doğal afetlere karşı dayanıksız olan binaların yeniden güvenli hale getirilmesini amaçlayan bir düzenlemedir. Kısaca "Kentsel Dönüşüm Yasası" olarak da bilinen bu kanun, 2012 yılında yürürlüğe girdi ve o günden beri şehirlerimizin çehresini değiştiren en önemli yasal düzenlemelerden biri oldu.

Peki, bu kanun tam olarak ne işe yarıyor ve senin için ne anlam ifade ediyor? Gelin, bu konuyu biraz daha yakından inceleyelim.

Riskli Yapı Tespiti ve Süreç

Her şeyden önce, bir yapının "riskli yapı" olup olmadığına karar verilmesi gerekiyor. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar tarafından yapılıyor. Yani, herhangi bir kişi veya kurum keyfi olarak bir binayı riskli ilan edemez. Bu tespit süreci genellikle şu adımları içerir:

• Başvuru: Bina malikleri veya yöneticileri, riskli yapı tespiti için lisanslı kurumlara başvuruda bulunur.
• Mevcut Durum İncelemesi: Lisanslı kurum, binanın mimari projeleri, zemin etütleri ve mevcut durumuna ilişkin incelemeler yapar.
• Analiz ve Raporlama: Yapının taşıyıcı sistemleri, beton kalitesi, donatı durumu gibi unsurlar incelenir ve elde edilen verilerle bir risk raporu hazırlanır.
• Bakanlığa Gönderim: Hazırlanan risk raporu, ilgili belediyeye ve akabinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na iletilir.
• Kesinleşme: Bakanlıkça onaylanan risk raporu, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve binanın riskli olduğu tapu kütüğüne şerh düşülür.

Bu tespit süreci genellikle birkaç hafta ile birkaç ay arasında sürebilir, yapıya ve yoğunluğa göre değişir. Deneyimlerime göre, en hızlı ilerleyen başvurular, gerekli tüm belgelerin eksiksiz olduğu ve yapının durumunun net olduğu durumlardır.

Hak Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Riskli yapı tespitinden sonra, hak sahiplerinin yani bina sakinlerinin veya maliklerinin birtakım hakları ve yükümlülükleri doğar. Kanunun temel amacı, bu süreci mümkün olduğunca adil ve hakkaniyetli yürütmektir.

Haklar:

• Tahliye Desteği: Riskli yapı, yıkılmadan önce tahliye edilmesi gerekir. Bu süreçte hak sahiplerine, devlet tarafından kira yardımı veya döner sermaye ödemesi gibi nakdi destekler sağlanabilir. Bu desteklerin miktarı ve süresi, proje bazında ve bölgenin sosyo-ekonomik durumuna göre farklılık gösterebilir.
• Yeni Konut Edinme Hakkı: Riskli yapı yıkıldıktan sonra, malikler yeni yapılacak olan binada hakları oranında bir bağımsız bölüm edinme hakkına sahiptir. Bu, eski evinizin yerine, daha modern ve güvenli yeni bir ev sahibi olmanız anlamına gelir.
• Tapu Devri Kolaylığı: Dönüşüm projesinde yer alan malikler arasındaki tapu devirleri, bu kanun kapsamında harç ve döner sermaye ücretlerinden muaf tutulabilir.

Yükümlülükler:

• Tahliye Yükümlülüğü: Yapının riskli olduğu kesinleştikten sonra, maliklerin yapıyı tahliye etmesi yasal bir zorunluluktur. Tahliye edilmeyen yapılar için yıkım kararı daha sıkı uygulanabilir.
• Anlaşma Yükümlülüğü: Binanın yeniden inşası için maliklerin bir araya gelerek anlaşma sağlaması gereklidir. Genellikle, maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması istenir.

Senin için en önemli nokta, bu hak ve yükümlülükleri iyi anlamak ve süreci takip etmektir. Özellikle kira yardımı gibi desteklerin zamanında ve doğru şekilde talep edilmesi önemlidir.

Finansal Destekler ve Teşvikler

Kentsel dönüşüm, sadece güvenlik odaklı bir süreç değil, aynı zamanda şehirlerin ekonomik olarak da canlandırılmasını hedefler. Bu noktada, devletin sağladığı çeşitli finansal destekler ve teşvikler devreye girer.

• Kira Yardımı: Dönüşüm süresince kiracı veya malik olan kişilere, belirlenen süre boyunca kira yardımı ödemesi yapılır. Bu miktar, bölgeye göre değişmekle birlikte, genelde kira bedellerinin bir kısmını karşılayacak düzeydedir. Örneğin, bir dönem 18 aylık kira yardımı ödemesi yaygınlaşmıştı.
• Kredi Faiz Destekleri: Eğer dönüşüm projesini kendin finanse etmek istersen, devlet bankaları aracılığıyla sunulan konut kredilerinde faiz indirimleri veya SGK’lı çalışanlar için farklı oranlarda faiz destekleri sağlanabilir. Bu, kredi maliyetini önemli ölçüde düşürebilir.
• Vergi Muafiyetleri: Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılan tapu devirleri, belediye vergileri gibi çeşitli vergilerde muafiyetler söz konusu olabilir.

Deneyimlerime göre, bu finansal desteklerin takibini iyi yapmak ve özellikle kredi kullanmayı düşünüyorsan, piyasa koşullarını ve devletin sunduğu faiz oranlarını dikkatlice karşılaştırmak faydalı olur. Yapı Müteahhitlerinin Sunduğu Ödeme Kolaylıkları da göz ardı edilmemeli.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

6306 Sayılı Kanun kapsamında bir dönüşüm projesinde yer alırken dikkat etmen gereken bazı kritik noktalar var:

• Müteahhit Seçimi: Müteahhitle anlaşma yaparken, firmanın referanslarını, daha önceki projelerini ve mali durumunu mutlaka araştır. İmzalayacağın sözleşmelerde tüm detayların açık ve net bir şekilde belirtildiğinden emin ol. En ufak bir şüphen varsa, profesyonel bir hukuk danışmanından destek alman en doğrusudur.
• Sözleşme Detayları: Müteahhitle yapılan sözleşmede, dairelerin metrekareleri, kat konumları, teslim tarihi, kullanılacak malzemeler gibi tüm teknik ve hukuki detaylar net bir şekilde yazılmalıdır. Teslim tarihindeki gecikmeler için cezai şartlar da bu sözleşmede yer almalıdır.
• Olası Gecikmeler: Kentsel dönüşüm projelerinde, çeşitli nedenlerle (imar sorunları, ruhsat işlemleri, finansal sıkıntılar vb.) gecikmeler yaşanabilir. Bu tür durumlara karşı hazırlıklı olmalı ve müteahhitle sürekli iletişim halinde kalmalısın.
• Çevre Etkileri: Dönüşüm projeleri, çevredeki diğer binaları da etkileyebilir. Bu nedenle, projenin çevresel etkileri konusunda da bilgi sahibi olman ve gerekli önlemlerin alındığından emin olman önemlidir.

Unutma, kentsel dönüşüm hem bir hak hem de bir sorumluluk. Süreci doğru yöneterek, hem daha güvenli bir yaşam alanına kavuşabilir hem de geleceğe yatırım yapmış olursun.