Genel iskanı olmayan daire alınır mı?
Genel İskanı Olmayan Daire Alınır mı? Karar Verirken Bilmen Gerekenler
Genel iskanı olmayan bir daire alma fikri aklına yattıysa, doğru yerdesin. Bu durum, özellikle yatırımcılar veya ilk evini alanlar için kafa karıştırıcı olabilir. Ama panik yapma, bu işin içinden çıkılamaz bir durum değil. Deneyimlerime göre, doğru adımları atarsan, ileride karşılaşabileceğin pek çok sıkıntının önüne geçebilirsin.
İmar Durumu ve Yapı Kayıt Belgesi: En Önemli İki Anahtar Kelime
Öncelikle, imar durumu dediğimiz şey, bir yapının hangi amaca hizmet edeceğini, ne kadar yükseklikte olabileceğini, hatta ön cephesinin nasıl görüneceğini belirleyen kurallar bütünüdür. Belediyeden alacağın imar durumu belgesi, senin için yol haritası olacak. Eğer dairenin bulunduğu parselde imar planı yoksa veya mevcut yapı ruhsatına uygun değilse, işte o zaman genel iskan sorunu ortaya çıkabilir.
Diğer yandan yapı kayıt belgesi, 6785 sayılı İmar Kanunu'nun geçici
- maddesi uyarınca, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapılar için verilen bir belge. Bu belgeyi alan bir yapı, belli bir süre için yıkılmaktan kurtuluyor. Ancak bu, genel iskan aldığı anlamına gelmez. Genel iskan, yapının projesine uygun olarak tamamlandığını ve oturuma elverişli olduğunu gösteren resmi bir belge. Yapı kayıt belgesi ise daha çok "bu yapıyı şimdilik kaçak olarak görmüyoruz" demek gibi bir şey.
Peki, bu ikisinin önemi ne? Diyelim ki bir daire beğendin ve genel iskanı yok. Belediyeye gidip o dairenin imar durumunu sorgulamalısın. Eğer mevcut yapıya aykırı bir durum varsa veya ileride bu yapıya ekleme/değişiklik yapılması mümkün değilse, bu ciddi bir problem. Örneğin, o bölgede kat yüksekliği 3 iken senin alacağın daire 4 katlı bir yapının içindeyse, bu ileride iskan alma şansını sıfırlayabilir. Ya da imar planı "ticari alan" olarak ayrılmış bir bölgede residential (konut) amaçlı bir yapı varsa, bu da iskan sorununa yol açabilir.
Tapu Kaydı ve Mülkiyet Sorunları: Altın Kural "Resmiyet"
Bir dairenin iskanının olmaması, tapu kaydında da bazı belirsizliklere yol açabilir. Normal şartlarda, bir yapının iskanı alındıktan sonra tapuya işlenir. Genel iskanı olmayan bir dairenin tapu kaydında "kat irtifakı" yerine "kat mülkiyeti" olması beklenmez. Eğer tapuda kat mülkiyeti görünüyor ama genel iskan yoksa, bu durumda tapudaki bilginin güncel olmayabileceğini düşünmelisin.
Bu durum, özellikle ileride daireyi satmak istediğinde veya bankadan kredi çekmek istediğinde karşına çıkacak en büyük engel olabilir. Bankalar, iskan belgesi olmayan bir yapıya ipotek koymak istemeyecektir. Ayrıca, deprem gibi doğal afetler sonrasında sigorta şirketleri de iskan belgesi olmayan yapılarda tazminat ödemek konusunda temkinli davranacaktır. Eğer yapı kayıt belgesi var ama genel iskan yoksa, sigorta şirketi sana "bu yapının yasal olarak oturuma uygun olduğuna dair tam bir garanti yok" diyebilir. Bu da seni maddi olarak zor durumda bırakabilir.
Yasal Süreçler ve Maliyetler: Cebini Düşün!
Genel iskanı olmayan bir daireyi alırsan, ileride bu durumu düzeltmek için bir süreç izlemen gerekebilir. Bu süreç belediyelerle, mimarlarla ve mühendislerle yürütülen oldukça zahmetli bir yolculuk. İlk adım, genellikle bir mimari proje çizdirmek olur. Bu proje, yapının mevcut halini ve ruhsata uygun hale getirmek için yapılması gerekenleri detaylandırır. Ardından, bu projeyle ilgili yapı ruhsatı başvurusunda bulunman gerekir. Eğer yapıda ruhsat projelerine aykırı bir durum varsa, önce bu aykırılıkları gidermen yani tadilat ruhsatı alıp gerekli çalışmaları yapman gerekir.
Bu sürecin maliyetini de hesaba katmalısın. Bir mimarın projelendirme ücreti, belediyeye ödenecek harçlar ve eğer gerekiyorsa tadilat maliyetleri ciddi rakamlara ulaşabilir. Deneyimlerime göre, bu tür süreçlerde karşına çıkacak beklenmedik ek masraflar da olacaktır. En basitinden, bir inşaat mühendisinin yapıyı incelemesi ve rapor hazırlaması bile yüzlerce lira tutabilir. Eğer yapıda güçlendirme gerekirse, bu maliyet katlanarak artar. Kısacası, "ucuza alıp sonra hallederim" düşüncesiyle hareket etmek, seni daha pahalı bir yola sokabilir.
Aldın Diyelim, Sonrası Ne Olur? Riskler ve Fırsatlar
Eğer tüm bu riskleri göze alıp böyle bir daire almaya karar verirsen, en önemli adım sözleşmeye "yapının genel iskanının alınması şartı" gibi bir madde eklemek olmalı. Eğer satıcı bu şartı kabul etmezse, o daireden uzak durmanı öneririm. Ya da alım satım sözleşmesinde, ileride iskan alınması durumunda ortaya çıkacak maliyetlerin kim tarafından karşılanacağını net bir şekilde belirlemelisin.
Bir de bu işin bir de alım fırsatı yönü var. Genel iskanı olmayan ama aslında projeye uygun, küçük eksikleri olan veya satıcının hiç uğraşmak istemediği daireler bazen piyasa değerinin altında satılabilir. Eğer sen bu işlere aşinaysan, bir mühendisle veya mimarla anlaşarak yapıyı kontrol ettirebilir, olası tadilat ve iskan masraflarını hesaplayabilirsin. Eğer bu maliyetler, piyasa değerinin altındaki fiyatla dengeleniyorsa, akıllıca bir yatırım olabilir. Ancak bu, uzmanlık gerektiren bir durum. Eğer bu konuda yeterli bilgi ve tecrüben yoksa, süreci riske atmamanı tavsiye ederim.
Son olarak, en sağlıklısı her zaman ruhsatı ve iskanı tam, oturma izni alınmış daireleri tercih etmektir. Bu sana hem hukuki açıdan hem de yaşamsal konfor açısından güvence sağlayacaktır. Eğer bu tür bir daire bulamazsan, alacağın dairenin tapu kaydında herhangi bir şerh, ipotek veya haciz olup olmadığını da mutlaka kontrol etmelisin.