Tarım arazileri Satışı kaç dönüme kadar bölünür?
Tarım Arazisi Bölünmesi: Kaç Dönüme Kadar Mümkün?
Tarım arazisi alıp satarken en çok karşılaşılan sorulardan biri de "Bu arazi kaç dönüme kadar bölünebilir?" oluyor. Bu konuyu biraz açalım ki kafanda netleşsin. Deneyimlerime göre, bu işin aslında basit bir rakamdan ziyade belirli kanuni düzenlemeleri ve uygulama esasları var.
- Asgari Parsel Büyüklüğü: En Az 20.000 Metrekare (20 Dönüm) Kuralı
Türkiye'de tarım arazilerinin bölünmesinde en temel kural, 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'dur. Bu kanuna göre, tarım arazileri en az 2 hektar, yani 20.000 metrekareye (20 dönüme) kadar bölünebilir. Bu, mevcut bir arazinin ifraz (ayırma) işlemiyle daha küçük parçalara ayrılması durumunda geçerli. Yani, elindeki 50 dönümlük bir tarla, bu kanuna göre en fazla 2 parça halinde, her biri 20 dönüm olacak şekilde bölünebilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir nokta var: Bu 20 dönüm kuralı, "mutlak tarım arazileri" ve "sınırlı tarım arazileri" için geçerlidir. "Özel ürün arazileri" ve "dikili tarım arazileri" için bu sınır daha farklı olabilir. Örneğin, özel ürün arazileri için minimum 30.000 metrekare (30 dönüm) şartı aranabilir. Bu yüzden, alacağın veya satacağın arazinin hangi kategoriye girdiğini mutlaka öğrenmelisin.
- Müstakil Parsel ve Birleşik Parsel Ayrımı
Tarım arazisi bölünürken, müstakil parsel (tek başına tek tapulu) ve birleşik parsel (birden fazla kişinin hisseli olduğu) durumları farklılık gösterebilir. Eğer elinde tek başına bir tapu varsa ve bu tapu 20 dönümün üzerindeyse, bu kanundaki minimum parsel büyüklüğünü sağlayacak şekilde bölme hakkın vardır. Ama eğer hisseli bir arazide senin payın küçükse, tek başına bölme işlemi yapamazsın. Bu durumda diğer hissedarlarla anlaşman gerekir.
Örneğin, 100 dönümlük bir tarla üzerinde 5 kişiden biriysen ve tapuda senin payın 20 dönümse, bu 20 dönümü tek başına "ayrı bir parsel" olarak talep edemezsin. Çünkü bu kanunun öngördüğü minimum bölünme sınırı 20 dönüm olsa da, bu genellikle mevcut arazinin tamamının bu büyüklükte bir ya da daha fazla parsel oluşturacak şekilde bölünmesi anlamına gelir. Senin durumunda, arazi 5 eşit parçaya (her biri 20 dönüm) bölünebilir ve sen de bu parçalardan birine sahip olursun.
- Teknik ve İdari Süreçler: İmar Durumu ve Belediyeler
Tarım arazisi bölme işlemi, sadece kanuni bir alt sınır belirlemekle bitmiyor. Bu işin bir de teknik ve idari prosedürleri var. Bir araziyi yasal olarak böldürmek için öncelikle belediyelerden veya il özel idarelerinden "ifraz şartları" hakkında bilgi alman gerekiyor. İmar planlarının olup olmaması, köy yerleşik alanı sınırında bulunup bulunmadığı gibi faktörler bu süreci etkileyebilir.
Genel olarak, tarım arazisi ifraz işlemleri için bir harita mühendisi ile çalışman gerekir. Bu harita mühendisi, arazinin koordinatlarını, sınırlarını belirleyecek ve ilgili kurumlara sunulacak bir "ifraz haritası" hazırlayacaktır. Bu harita, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne sunulur ve gerekli incelemelerden sonra tapu kayıtlarında bölünme işlemi gerçekleştirilir.
Pratik öneri: Herhangi bir alım veya bölme işlemi yapmadan önce mutlaka ilgili belediyeye veya tapu müdürlüğüne başvurarak arazinin imar durumu ve bölünebilirlik şartları hakkında güncel bilgileri al. Ufak bir araştırma, ileride yaşayabileceğin büyük sorunları önleyebilir.
- Tarım Arazisi Dışına Çıkarma ve Tarımsal Amaç Dışı Kullanım
Unutmamak gerekir ki, tarım arazileri öncelikli olarak tarımsal üretim amacıyla korunur. Eğer bir tarım arazisini tarımsal amaç dışında kullanmak istersen (örneğin üzerine bir yapı inşa etmek veya sanayi tesisi kurmak gibi), bu durum için de ayrı izinler alman ve ilgili arazinin statüsünü değiştirmen gerekir. Bu süreçler de genellikle daha karmaşık ve uzun prosedürler içerir.
Örneğin, bir tarım arazisini imar planına aldırıp konut alanı yapmak istediğinde, bu durumun öncelikle Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı'ndan onay alması ve genel tarım politikalarıyla uyumlu olması gerekir. Bu tür değişiklikler, arazinin bölünme limitlerinden bağımsız olarak, ülkenin tarımsal stratejisiyle de ilgilidir.