Kat irtifaklı daire krediye uygun mudur?

Kat İrtifaklı Daireler ve Kredi Uygunluğu

Kat irtifakı tapusu olan dairelerin konut kredisi kullanılıp kullanılamayacağı en çok merak edilen konulardan biri. Kısaca cevap vermek gerekirse, evet, kat irtifaklı daireler genellikle konut kredisine uygundur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar var. Deneyimlerime göre, bu durumun kredi başvurusu sürecini nasıl etkilediğini ve nelere dikkat etmen gerektiğini adım adım anlatacağım.

Öncelikle, kat irtifakı ne demek, onu netleştirelim. Kat irtifakı, bir arsa üzerinde birden fazla bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) bulunacağını ve bu bölümlerin ileride tamamlanacak bir yapıya sahip olacağını gösteren tapu türüdür. Yani, inşaat halindeyken veya henüz tam bitmemiş bir projede bu tapuya sahip olursun. Bankalar için buradaki kilit nokta, yapının tamamlanmış ve iskan ruhsatının alınmış olması.

Kredi Kullanımını Etkileyen Faktörler

Kat irtifaklı bir daire alırken kredi kullanmanın önündeki en büyük engel, bahsettiğim gibi, yapının fiilen tamamlanmamış olması veya iskan ruhsatının olmaması. Bankalar, verdikleri krediyi teminat altına almak isterler. Tamamlanmamış bir yapı, teminat değeri açısından sorunlu olabilir. İşte bankaların bu konuya nasıl yaklaştığı:

• Yapı Tamamlanmış ve İskanı Alınmışsa: Eğer dairen senin adınaysa ve proje tamamlanıp iskân ruhsatı alınmışsa, banka için durum çok daha farklı. Bu durumda, kat irtifakı yerine kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılmış demektir. Kat mülkiyeti, yapının tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin net olarak belirlendiğini gösterir. Bu durumda, diğer tüm şartları karşılıyorsan, standart konut kredisi başvurusu yapabilirsin. Kredi tutarları ve faiz oranları genellikle piyasa koşullarına göre belirlenir. Örneğin, 1.500.000 TL’lik bir konut için peşinat oranına ve kredi vadesine göre aylık ödemeler değişir.
• Yapı Tamamlanmış Ama İskanı Yoksa: Bu durum biraz daha riskli. Yapı bitmiş olsa bile, iskan ruhsatı alınmamış olması, binanın projeye uygunluğu ve mevzuata uyumu konusunda soru işaretleri yaratır. Bazı bankalar, yeni bir iskan ruhsatı alma taahhüdüyle veya ek teminatlarla bu tür kredileri değerlendirebilir. Ancak bu, bankadan bankaya değişir ve genellikle daha sıkı inceleme gerektirir. Kredi üst limitleri daha düşük olabilir veya faiz oranları biraz daha yüksek çıkabilir.
• İnşaat Halindeki Projeler: Eğer henüz inşaat halindeki bir projeden kat irtifaklı bir daire alıyorsan, kredi kullanma şeklin biraz farklılaşır. Bu durumda, bankalar doğrudan sana kredi vermek yerine, projeyi yapan inşaat firmasıyla anlaşmalı konut kredisi seçenekleri sunabilir. Bu kredilerde, banka inşaat firmasının projesini ve mali durumunu da değerlendirir. Faiz oranları ve kredi vadeleri bu anlaşmalara göre belirlenir. Örneğin, %20 peşinat istenip kalan %80’lik kısım için kredi kullanılabilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler ve Pratik Öneriler

Bu süreçte nelere dikkat etmelisin? Deneyimlerime göre, şu adımlar sana yol gösterecektir:

• Tapu Kaydını Detaylı İncele: Almayı düşündüğün dairenin tapu kaydını MUTLAKA belediyeden veya ilgili tapu müdürlüğünden sorgula. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğunu netleştir.
• Projenin Durumunu Öğren: İnşaat firması ile görüşerek yapının mevcut durumunu, ne zaman biteceğini ve iskan ruhsatı sürecinin nasıl işlediğini öğren.
• Birden Fazla Bankayla Görüş: Her bankanın kredi politikası farklıdır. Bir bankadan olumsuz yanıt alsan bile, diğer bankalar farklı şartlarla sana yardımcı olabilir. Özellikle kat irtifaklı projelerle çalışan veya bu tür durumlara daha esnek yaklaşan bankalar olabilir.
• İskan Ruhsatı İçin Taahhüt Al: Eğer yapı tamamlanmış ama iskanı yoksa, satıcıdan veya inşaat firmasından iskan ruhsatının alınması konusunda yazılı bir taahhüt istemek akıllıca olur. Bu taahhüdün ne zaman yerine getirileceği de önemlidir.
• Ek Maliyetleri Göz Ardı Etme: İskan ruhsatı alınması veya tapu devri sırasında belediyeye ve tapu müdürlüğüne ödenmesi gereken harçlar ve ücretler olabilir. Bunları önceden öğrenip bütçene dahil etmelisin. Örneğin, tapu harcı gayrimenkulün beyan edilen değeri üzerinden %4 olarak hesaplanır (alıcı ve satıcı eşit paylaşır).

Tapu Devri Süreci

Kredi onaylandıktan sonraki süreçte de dikkat etmen gerekenler var:

• Kredi Şartlarını Karşıla: Bankanın istediği belgeleri eksiksiz ve doğru bir şekilde teslim et. Gelir belgesi, kimlik fotokopisi gibi standart belgeler istenir.
• Ekspertiz Raporu: Banka, krediye konu olan gayrimenkulün değerini belirlemek için bir ekspertiz firması görevlendirir. Ekspertiz raporunda dairenin mevcut durumu, imar durumu ve iskan bilgileri yer alır. Bu rapor, kredi tutarını doğrudan etkiler.
• Tapu Devri ve Kredi Kullandırımı: Tapu devri gerçekleşmeden banka krediyi genellikle kullandırmaz. Tapu devri tamamlandıktan sonra banka, ipotek tesis ederek kredi tutarını hesabına aktarır. Eğer kat irtifakı varsa ve proje henüz bitmemişse, kredi kullanımı ve tapu devri süreci inşaat firması ile koordineli ilerler.

Özetle, kat irtifaklı daire alırken kredi kullanmak mümkün. Ancak bankaların teminat ve yasal prosedürler konusundaki hassasiyetleri nedeniyle süreç, kat mülkiyetli dairelere göre biraz daha karmaşık olabilir. Önemli olan, projenin güncel durumunu iyi araştırmak ve bankalarla açık iletişimde olmaktır.